">
07.04.2012

Рынок недвижимости выходит из спячки

Рынок недвижимости Ленинградской области выходит из состояния спячки — аналитики отмечают рост спроса, которого не было долгое время. Впрочем, пока что это «движение» выгодно покупателям — продавцы боятся, что в будущем цены будут только снижаться и спешат побыстрее реализовать товар, зачастую на невыгодных условиях. Однако все чаще о себе заявляют проекты, рассчитанные на покупателя, который не привык жалеть деньги. О том, какие изыски предлагают особо креативные девелоперы — в материале 47News.

ВОЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

Специалисты утверждают: рынок загородной недвижимости начинает потихоньку оттаивать. Так, по мнению экспертов, начало 2012 года отмечено некоторым увеличением спроса. «По сравнению с прошлым годом всплеск спроса составил 20%. Это можно объяснить эффектом отложенного спроса — люди ждали каких-то изменений, но сейчас на рынке стагнация, и многие решаются на покупку недвижимости», - говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.

В то же время, об увеличении предложения пока говорить не стоит — на рынке слишком много выставленных на продажу объектов, не распроданных еще с докризисного периода. В соответствии с главным законом экономики, цены на них начинает снижаться. «На сегодняшний день этот рынок полностью принадлежит покупателю, его можно сравнить с рынком ценных бумаг — человек торгуется, и цена резко идет вниз», - считает Уманский.

Впрочем, сейчас нельзя определить точно, насколько упадёт цена на недвижимость в Ленобласти. Скорее, тенденцию можно описать так: цены падают настолько, насколько покупатель переигрывает продавца в споре, насколько у продавца слабее нервы, насколько у него проигрышная ситуация. «Часто бывает так, что продавцу надо вытащить хоть какие-то деньги. К примеру, он купил дом за 12 миллионов, а сейчас может продать только за 10. Но лучше уж он получит эти деньги, чем останется ни с чем», - говорит Уманский.

К примеру, по данным экспертов, за последнее время почти вдвое снизилась цена на землю в Мельничном Ручье Всеволожского района — если раньше за сотку надо было отдать 900 тысяч рублей, то сейчас — почти в два раза меньше.

ВСЕВОЛОЖСК НЕ В ПОЧЕТЕ

При этом, по словам аналитика Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрия Сперанского, сейчас покупатели все больше стремятся приобретать жилье в отдаленных районах Ленобласти — из-за его экологии и более низкой стоимости. «Если в Ломоносовском районе у нас были единичные предложения раньше, то сейчас там появляются новые проекты. То же самое касается Кировского и Тосненского района», - говорит он.

С этим выводам согласны и другие эксперты. «Прилегающие к городской черте районы по-прежнему сохраняют лидирующие позиции, однако девелоперы все активнее предлагают покупателям загородные комплексы в удаленных локациях, - комментирует ситуацию аналитик АРИН Зося Захарова. – Эта тенденция наблюдается на протяжении последних лет и связана, в первую очередь, с дефицитом земельных участков в ближайшем пригороде».

По словам аналитика агентства «Прогаль» Аллы Зайцевой, Всеволожский район снижает свою долю предложения на вторичном рынке земли - сейчас она немного больше 25%. На 10% меньше земельных участков предлагает Приозерский район. К Выборгскому, Гатчинскому и Ломоносовскому району относится 13%, 10% и 9% соответственно.

Кроме всего прочего, наблюдается тенденция сокращения расходов на реализацию проектов за счет сокращения инфраструктуры поселков. Например, в поселке «Новое Минулово» предусмотрено строительство только большой детской площадки и продовольственного магазина. Остальные необходимые для жителей объекты инфраструктуры расположены в поселке Щеглово и соседних населенных пунктах Всеволожского района.

ЭЛИТА В КВАДРАТЕ

Впрочем, есть примеры строительства дополнительных объектов инфраструктуры по желанию жильцов в коттеджных поселках верхнего ценового диапазона. Так, по словам Андрея Уманского, в последнее время на рынке недвижимости Ленинградской области наблюдается интересная тенденция — появление домов в коттеджных поселках с продуманной концепцией развития, так называемых «клубных дач» и это также можно назвать одной из тенденций последнего времени.

Эти поселки как правило можно отнести к сегментам «бизнес» и «элит». Понятно, что цены в них высокие, и покупатель рассматривает объекты практически под лупой. Поэтому застройщики стараются реализовывать все более креативные идеи при строительстве.

Речь идет о коттеджных поселках, все дома в которых изначально строятся с единой инфраструктурой. Как правило, участки в них довольно большие, от 15-20 соток, но самих коттеджей немного — от 20 до 50. Эти поселки отличает наличие социальных зон, однородной среды, однотипность построек, наличие сети дорог, профессиональной охраны, удобное расположение.

Кроме материального комфорта, играют создатели клубных поселков на идее некоей избранности тех людей, которые покупают там дома. Предполагается, что в такой клуб не смогут прийти люди со стороны — они, как правило, объединены общим интересом, работой или статусом.

К примеру, к этому типу можно отнести поселок «Хутор близ Извары» (1,5 км от пос. Никольское Тосненского района). Все дома в нем, если верить официальному сайту, стилизованы под те, что были в «диканьковских» хуторах (к примеру, ограды домиков унизаны глиняными горшками, у въезда в поселок — мельница). Также на территории поселка «свой» пункт проката снегоходов и квадрациклов, ферма.

По оценке экспертов, такой нестандартный подход застройщика обеспечивает наличие спроса на объекты. «Сначала сотка земли там продавалась за 40 тысяч рублей, теперь цены подросли до 85-110. Минимальный лот-предложение в поселке продается за 2,3 млн рублей. Для такого рода проектов это сравнительно недорого, поэтому продажи идут успешно. Если сравнивать данное предложение со «стандартным», то за счет креативных идей появляется больший спрос», - отмечает Уманский.

При этом, клубные дачи можно подобрать что называется на любой вкус. К примеру, коттеджи в поселке «Коркинские холмы» (Всеволожский район, 8 км от Санкт-Петербурга) построены в так называемом альпийском стиле: первый этаж построен из камня, второй этаж изготовлен из клееного бруса хвойных пород. Предполагается, что в оформлении будет использована деревенская вышивка, крестьянская утварь. Цена участка с коттеджем, к слову, в разы дороже и достигают от 9 до 22 млн рублей за пакет «дом с участком».

Впрочем, в основном проекты клубных дач рассчитаны на очень состоятельных людей. Можно тут упомянуть проекты «Медовое» (Всеволожский район, 8 км от Спб), «Лукоморье» (Всеволожский район, 10 км от Спб), «Корабельные сосны» (Выборгский район, недалеко от поселка Рощино). На территории последнего, к примеру, есть бассейн, общественный центр, прогулочные аллеи, зоны отдыха, датчики проникновения по периметру поселка и т.д.

В поселке Балаково (неподалёку от поселка Рощино Выборгского района), к примеру, есть собственный пирс на берегу озера, теннисный корт, бассейн, тренажерный зал, сауна, турецкая баня, бильярд, бар. Но за право жить в этом «городе в городе», по словам Уманского, придется заплатить довольно круглую сумма — от 30 до 60 млн рублей за участок с коттеджем.

Есть, впрочем, и более заоблачные цены — дом с участком в поселке Patrikki Club (в 8 км от поселка Рощино Выборгского района) обойдется в более чем 60 млн рублей. За эти деньги покупатель получит хоромы площадью от 300 кв.м., которые будут полностью остеклены — от пола до потолка. «Выбранное архитектурное решение домов, и большие площади делают проект весьма дорогим», - признают создатели проекта.

Пока что опрошенные 47News аналитики по загородной недвижимости говорят о том, что подобные проекты пользоваться спросом будут, но не сейчас. «Поскольку речь идет об элитном сегменте, оценивать спрос бессмысленно — слишком мало число сделок», - говорит Сперанский.

Юлия Гильмшина, 47News


Возврат к списку