">
22.04.2011

ИЖС или ДНП: на какой земле строить?

ИЖС и ДНП

Многие люди, озабоченные покупкой загородных домов, с тревогой вглядываются в сопровождающие выставленные варианты аббревиатуры: ИЖС, ДНП, СНТ, ЛПХ – пытаясь понять, как могут отразиться эти буквы на их последующей жизни. Почти все знают, что ИЖС – это хорошо, но дорого, а ДНП – похуже, но и подешевле. Так ли это - давайте разбираться.

Сперва несколько слов о категориях земли. В законе их встречается немало, нас же будут интересовать всего две. Земли сельхозназначения и земли поселений, лишь на этих землях возможна загородная жизнь (желающие могут отдельно разбираться в тонкостях использования земель транспорта, Гослесфонда и пр.). У каждой из двух рассматриваемых категорий есть разрешенные виды использования (это как раз те загадочные сокращения, которые были перечислены выше). Как ни удивительно, они пересекаются: ДНП (дачное некоммерческое партнерство) можно встретить и там, и там. То же относится к участкам СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Разница между участками ДПН и СНТ трудноуловима. При выделении государственной земли под эти цели нормы у дачников и садоводов немного разные, после того как наделы нарезаны, все отличия стираются. (Поэтому, к примеру, в некоторых печатных изданиях статус земли просто обозначают сокращением «сад.») Однако на землях сельхозназначения можно встретить еще крестьянские или фермерские хозяйства (правовые отличия между этими двумя видами земель с трудом улавливают даже юристы). А вот наделы под ИЖС выделяются лишь на землях поселений. Сразу внесем ясность в то, что такое ЛПХ. Во-первых, это анахронизм, оставшийся нам еще с советских времен. Юристы ломают голову, как к этому относиться, поскольку недавно принятый Земельный кодекс вообще ничего об этом не говорит. Приходится руководствоваться нормами 50-х годов. Сегодня специалисты сходятся в том, что ЛПХ расположенные на землях поселений, следует воспринимать как ИЖС (муниципалитеты, как правило, спокойно меняют статус земли в эту сторону), а вот покупатель участка ЛПХ на волостных землях получает огромные правовые проблемы – строить здесь нельзя даже дачи. Есть шанс перевести эти наделы в ДНП – но придется помучиться.

ДАЧНИКИ БЕЗ АДРЕСА

По закону дача от жилого дома отличается отсутствием милицейского адреса и – как следствие – невозможностью получить регистрацию (как постоянную, так и временную). На этом, собственно, преимущества ИЖС и исчерпываются. Строить на землях ДНП или СНТ вы можете точно такие же зимние дома, только по закону это будет называться дачей, однако закон не запрещает иметь временное жилье площадью хоть 1000 кв. м. Никто не ограничивает вас и во времени дачной жизни. Не случайно, большинство продаваемых сегодня коттеджных поселков построены на землях ДНП – когда-то это были колхозные земли, у которых застройщик поселка изменил вид использования. Кстати, дачные дома по новому законодательству будет даже проще согласовать. Образно говоря, никого не волнует технические характеристики вашей дачи: может она держать тепло или нет – ваше личное дело, а вот постоянный дом (даже если вы намерены его использовать дальше как сезонное жилье) должен выдержать проверку межведомственной комиссии на пригодность для постоянной жизни. Еще одно ограничение в участках ИЖС – минимальный размер надела. В каждом населенном пункте своя норма: у одних 6 соток, у других 8, где-то 12 и т. д. Минимум, известный специалистам, – 4 сотки, такова норма в Рощино (Выборгский район). И если в вашем случае минимум, к примеру, 12 соток, то разделить участок 20 соток пополам и строить там два дома вам уже не разрешат (по документам это будет считаться одним домом с нежилой пристройкой, и неважно, живет кто в ней или нет). Земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры: дороги (причем зимой их должны еще и расчищать), транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным нормам. Это одна из причин, по которым муниципалитеты не горят желанием переводить «дачников» в «индивидуалы». Впрочем, жители городских кварталов отлично знают, что заставить местные службы отремонтировать дорогу у дома можно лишь доказав, что к вам в гости собирается заехать губернатор… Так что статус ИЖС еще не гарантия райской жизни.

ТЕОРИЯ ПЕРЕВОДА

У нас многих до сих пор волнует возможность прописаться на приобретаемой земле. По данным специалистов, интересуются такой возможностью около 40% покупателей. Поэтому ценник ИЖС несколько выше, чем у других участков. Насколько – в этом оценки профессионалов разошлись. Одни считают – на 10-15%, другие – в на 40-50%. Установить истину сложно, недостаточно материала для сравнения. Однако специалисты согласны: чем более привлекательна локация, тем меньшее значение имеет, можно ли на ней прописаться (у состоятельных людей, как правило, остается и городская недвижимость, вопроса регистрации у них нет). Чем же отличается участок ДНП на сельхозземлях от такого же на землях поселений? Изначально вроде бы ничем: и там и там разрешено строить дачи. То есть изменить категорию земли возможно – теоретически. Вопрос прописки на даче законом регламентирован не четко. Разрешение было скорее в виде политического не возражения против прописки. Нигде не прописаны пошаговые действия гражданина, желающего прописаться на даче. При этом не существует и законодательных запретов прописки на даче. Практика такова: подается заявление о прописке, далее либо прописывают, либо отказывают. С письменным отказом можно обращаться в суд. Как ни странно, многим важна прописка на даче, даже если у гражданина есть прописка в городе. На вопрос «Зачем?» граждане обычно затрудняются ответить. Вообще же сегодня можно получить прописку на любой даче, если сам поселок существует на законных основаниях, с условием что дом официально признан жилым.